สาระสำคัญ

  • งานซ่อมแซมเล็กๆ ที่ ไม่เปลี่ยนโครงสร้าง มักไม่ต้องขออนุญาต
  • แต่ถ้า เพิ่มพื้นที่ใช้สอย หรือ เปลี่ยนโครงสร้างหลัก ต้องขอใบอนุญาตก่อสร้างทุกกรณี
  • ต่อเติมโดยไม่มีใบ เสี่ยงโดนสั่งรื้อถอนและเสียค่าปรับได้

”แค่ต่อเติมเล็กๆ น้อยๆ ต้องขอใบด้วยเหรอ?”

คำถามนี้ถามกันบ่อยมาก โดยเฉพาะเจ้าของบ้านที่อยากต่อห้องเพิ่ม ทำหลังคาคลุมจอดรถ หรือปรับปรุงร้านค้าให้ใหญ่ขึ้น บางคนก็ลุยสร้างไปก่อนเพราะคิดว่าไม่ต้องขออะไร

ความจริงคือ มีเส้นแบ่งชัดเจนระหว่างงานที่ต้องขอและไม่ต้องขอ ต้องรู้ก่อนเริ่มสร้างครับ

แบบไหนไม่ต้องขออนุญาต?

งานที่ถือว่าเป็น “การซ่อมแซม” ซึ่งโดยทั่วไปไม่ต้องขออนุญาต:

  • ทาสีบ้านใหม่ หรือเปลี่ยนสีภายนอก
  • เปลี่ยนวัสดุมุงหลังคา เช่น เปลี่ยนกระเบื้องเก่า โดยไม่เปลี่ยนโครงสร้างหลังคา
  • ซ่อมฝ้า พื้น ผนัง ที่เสียหายให้กลับมาสภาพเดิม
  • เปลี่ยนประตู หน้าต่าง ในขนาดเท่าเดิม
  • ปูกระเบื้องใหม่ บนพื้นที่เดิม

หลักการง่ายๆ คือ “คืนสภาพเดิม ไม่เพิ่มพื้นที่” = ไม่ต้องขอ

แบบไหนต้องขออนุญาต?

งานที่เข้าข่าย “การดัดแปลงอาคาร” ซึ่งต้องขอใบอนุญาตก่อสร้าง:

ประเภทงานเหตุผลที่ต้องขอ
ต่อห้องเพิ่ม ขยายพื้นที่ใช้สอยเพิ่มพื้นที่อาคาร
สร้างหลังคาคลุมใหม่ (คาร์พอร์ก ระเบียง)เป็นสิ่งปลูกสร้างถาวรใหม่
ยกระดับพื้น หรือเพิ่มชั้นเปลี่ยนโครงสร้างหลัก
รื้อผนังรับน้ำหนัก หรือเสาเปลี่ยนโครงสร้างหลัก
ต่อเติมชั้นบน ดาดฟ้าเพิ่มพื้นที่และน้ำหนัก
สร้างรั้ว กำแพง ที่ความสูงเกินกำหนดขึ้นอยู่กับข้อบัญญัติท้องถิ่น

เส้นแบ่งง่ายๆ ที่ต้องจำ

ถามตัวเองว่า:

“งานนี้ทำให้มีพื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้นไหม หรือเปลี่ยนโครงสร้างหลักของอาคารไหม?”

  • ถ้าคำตอบคือ ใช่ → ต้องขอใบอนุญาตก่อสร้าง
  • ถ้าคำตอบคือ ไม่ → น่าจะไม่ต้องขอ (แต่ตรวจสอบกับเขตอีกทีเพื่อความแน่ใจ)

ตาราง: ต้องขอหรือไม่ต้องขอ?

งานที่ทำต้องขออนุญาต?
ทาสีบ้านใหม่ไม่ต้อง
เปลี่ยนกระเบื้องหลังคา (โครงเดิม)ไม่ต้อง
ซ่อมฝ้าเพดานไม่ต้อง
ต่อห้องนอนเพิ่ม 1 ห้องต้องขอ
ทำหลังคาคลุมจอดรถ (คาร์พอร์ก)ต้องขอ
ต่อครัวออกไปด้านหลังต้องขอ
รื้อผนังภายใน (ผนังกั้นห้อง ไม่ใช่ผนังรับน้ำหนัก)ขึ้นอยู่กับกรณี
สร้างรั้วรอบบ้านขึ้นอยู่กับข้อบัญญัติท้องถิ่น

ถ้าต่อเติมโดยไม่มีใบ จะเกิดอะไรขึ้น?

ไม่ใช่แค่โดนปรับ แต่อาจโดนสั่งให้รื้อถอนส่วนที่ก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต ซึ่งหมายถึงเสียทั้งเงินที่ลงไปสร้างและเสียเวลาอีกต่างหาก

ในกรณีที่เกิดอุบัติเหตุหรือความเสียหายกับบ้านข้างเคียง ยังอาจมีปัญหาทางกฎหมายตามมาได้ด้วย

ไม่แน่ใจว่างานตัวเองต้องขอไหม?

โทรถามสำนักงานเขตหรือเทศบาลได้เลย บอกแค่ว่าจะทำงานอะไร เขาจะบอกได้ว่าต้องขอหรือเปล่า

SN Permit ช่วยได้อย่างไร?

ถ้าต้องขอใบอนุญาตต่อเติม SN Permit ช่วยดำเนินการทุกขั้นตอนให้ครับ ตั้งแต่เตรียมแบบแปลน รวบรวมเอกสาร ยื่นขอใบอนุญาต จนถึงติดตามผลกับหน่วยงาน คุณไม่ต้องหยุดงานมาวิ่งราชการเองแม้แต่วันเดียว

โทษถ้าต่อเติมโดยไม่มีใบอนุญาต

ต่อเติมอาคารในกรณีที่ต้องขออนุญาตแต่ไม่ขอ มีโทษตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

  • จำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือ ปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
  • ปรับรายวันไม่เกิน 30,000 บาท หากฝ่าฝืนต่อ
  • สิ่งต่อเติมที่ผิดกฎหมายอาจถูกสั่งรื้อถอน

ไม่แน่ใจว่าการต่อเติมของคุณต้องขอใบอนุญาตหรือเปล่า ทักมาถามได้เลย — ฟรี ไม่ผูกมัด

บทความที่เกี่ยวข้อง

← กลับหน้าบทความ